Promesse de vente d'un terrain isolé
Lorsque le vendeur et l'acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente d'un terrain isolé (hors lotissement), ils doivent signer une promesse de vente pouvant prendre la forme soit d'un compromis de vente, soit d'une promesse unilatérale de vente. Cet acte fixe d'ores et déjà les conditions précises dans lesquelles la vente s'effectuera.
Réalisation de la promesse de vente
Vérifications préalables
Avant toute signature d'une promesse de vente, l'acquéreur doit s'assurer que le terrain :
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est constructible au regard des règles d'urbanisme, c'est-à-dire qu'il est apte à recevoir une construction, notamment en ce qui concerne les caractéristiques du sous-sol. Toutefois, si le terrain est vendu comme un terrain "à bâtir", le vendeur s'engage obligatoirement à vendre un terrain constructible. En dehors de ce cas, l'acquéreur peut vérifier cette caractéristique en demandant à la mairie un certificat d'urbanisme opérationnel. Il peut également recourir à un spéciaul pour faire réaliser une étude précise du sol,
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et est viabilisé, c'est-à-dire qu'il est raccordé (ou raccordable) aux voiries et réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone...).
Il est également recommandé de consulter :
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le plan local d'urbanisme (Plu)
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ou le plan d'occupation des sols (Pos) s'il est toujours en vigueur.
Ces documents donnent des informations sur les futurs projets d'aménagement locaux et apportent des précisions sur les règles de construction et délimitations des zones à risques naturels ou technologiques.
À défaut de Plu ou de Pos, il est possible de consulter la carte communale.
L'ensemble de ces documents peut être consulté auprès du service d'urbanisme de la commune où se situe le terrain.
En cas d'accord des deux parties sur la vente
Lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente d'un terrain isolé ils doivent conclure un compromis de vente. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acquéreur. La rupture d'un compromis de vente entraîne le versement de dommages et intérêts.
Le compromis peut prévoir des conditions suspensives dont la non réalisation rend inapplicable l'ensemble des engagements souscrits.
En cas d'incertitude de l'acheteur
Lorsque l'acquéreur est intéressé par la vente du terrain mais n'est pas certain de vouloir la conclure, il peut alors réserver le bien pendant une durée limitée en concluant une promesse unilatérale de vente. Cet acte n'engage que le vendeur, l'acquéreur est libre d'acheter ou de ne pas acheter le terrain.
La promesse peut prévoir des conditions suspensives dont la non réalisation rend inapplicable l'ensemble des engagements souscrits.
Signature
La promesse de vente peut être réalisée :
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par conditions suspensives, c'est-à-dire directement par le vendeur et l'acquéreur,
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ou par conditions suspensives, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'un notaire,
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ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier.
Toutefois, un acte authentique est toujours exigé pour la signature d'un compromis de vente dès lors que sa durée de validité est supérieure à 18 mois.
Lorsque la promesse unilatérale de vente est réalisée directement entre le vendeur et l'acquéreur, elle doit impérativement être enregistrée dans les 10 conditions suspensives au bureau d'enregistrement du centre des impôts de son domicile.
Contenu de la promesse de vente
Mentions obligatoires
La promesse de vente doit indiquer :
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les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur,
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le descriptif détaillé du terrain et sa surface exacte,
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l'existence ou l'absence de bornage du terrain,
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le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement,
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le prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),
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la durée de validité de la promesse de vente,
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la date limite de signature de l'acte de vente,
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les conditions suspensives s'il en existe,
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et le délai de livraison du terrain.
Toute promesse de vente doit obligatoirement être accompagnée d'un état des risques naturels et technologiques.
Clause de rétractation
Le droit de rétractation n'est pas prévu dans le cadre de l'achat d'un terrain hors lotissement. Ce droit n'est valable que pour l'achat d'un terrain situé dans un lotissement. Le vendeur et l'acquéreur peuvent toutefois insérer une clause dans la promesse de vente prévoyant la possibilité d'un tel droit.
Notification
La promesse de vente doit :
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être envoyée à l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception,
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ou être remise en mains propres lorsqu'elle est conclue par l'intermédiaire d'un notaire ou d'un agent immobilier.
Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), excepté dans le cas où un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
Somme à verser
Au moment de la signature de la promesse de vente, l'acquéreur doit généralement verser une indemnité d'immobilisation en contrepartie de la réservation du terrain. Cette indemnité ne doit pas excéder 10 % du prix de la vente.
Lorsque la vente n'est pas conclue parce que l'une des conditions suspensives inscrites dans le contrat n'est pas remplie (non obtention d'un permis de construire par exemple), l'indemnité doit être restituée à l'acquéreur.
Attention : aucune somme ne doit être versée par l'acquéreur avant la signature de la promesse de vente.
